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임대료 걱정에 '이사 포기' 세입자 는다

LA한인타운 6가와 세라노 인근 아파트에 거주하는 김모씨는 자녀들이 점점 자라면서 올해 초 다른 아파트로 옮기거나 콘도를 구입해 이사하려다 포기했다. 현재 살고 있는 아파트는 이미 거주한 지 5년이 넘어 지겹기도 하지만 자녀가 태어난지 얼마 안 된 후부터 거주하던 터라 자녀가 학교에 갈 나이가 다가오자 좁아진 것이다. 이 때문에 한인타운 내 좀 더 조용한 곳으로 이사하려고 했지만 렌트비가 너무 비쌌다. 현재 거주하고 있는 1베드룸 아파트는 그동안 조금씩 오르기는 했지만 렌트 컨트롤 아파트라 아직 1500달러가 채 안 된다. 하지만 옮기려는 곳의 2베드룸 아파트는 이미 2500달러를 넘어서 렌트비가 2배 가까이 오르게 된다. 같은 1베드룸이라도 다른 곳으로 옮기려고 하니 대부분 2000달러 가까이는 되고, 새 아파트는 2000달러를 훌쩍 넘어섰다. 김씨는 "렌트비가 많이 올랐다고는 들었지만 이렇게 많이 올랐을 줄은 몰랐다"며 "콘도를 사려고 해도 너무 올라 포기했다. 결국 불편하더라도 당분간은 더 머물기로 했다"고 말했다. 렌트비가 지난 수년간 크게 오른 데다 가파른 상승세를 지속하면서 테넌트들이 아파트를 떠나지 않고 있다. 즉, 한 아파트에 머무는 세입자들이 많아지고 있는 것이다. 세입자들이 한 아파트에 머무는 기간도 길어지고 있다. 바인프로퍼티의 마이크 이 대표는 "예전에 비하면 세입자들이 잘 움직이려 하지 않는다"며 "보통 자녀가 크거나 새로운 가족이 생기면 아파트를 옮기거나 집을 장만해 움직이게 된다. 하지만 요즘 들어서는 이동 요인이 생겨도 그냥 머무르는 세입자들이 많다"고 설명했다. 특히 렌트 컨트롤 아파트에 거주하는 세입자들은 이러한 경향이 더욱 강하다. 렌트 컨트롤 아파트의 경우, 대부분 오래돼 불편한 점도 있지만 연간 렌트비 상승폭이 3~4%로 제한돼 있어 비교적 안정적인 거주가 가능하기 때문이다. 또한 3~4년 전에만 렌트 컨트롤 아파트에 입주했다면 현재 입주하는 것보다 최소 월 300~400달러의 렌트비는 절약할 수 있다. 실제로 3년 전 렌트 컨트롤 아파트에서 나와 비교적 새 아파트로 옮겼던 장모씨는 최근 렌트비가 너무 오르자 이전에 거주하던 아파트로 다시 옮기려다 깜짝 놀랐다. 3년 전과 비교해 400달러나 높은 렌트비를 요구했던 것이다. 장씨는 "새 아파트서 살고 싶어 옮겼는데 더 이상 렌트비를 부담하기가 쉽지 않아 다시 이전 아파트로 돌아가기로 했다"며 "하지만 가격을 보고 다시 들어가기로 결정하기가 힘들었다. 하지만 일단 들어가면 렌트비 상승폭이 높지 않아 결국 입주하기로 했다"고 말했다. 이처럼 아파트 세입자들이 아파트를 옮기려 하지 않는 것은 LA한인타운만의 현상은 아니다. 국책 모기지 기관인 프레디맥이 설문조사 업체 해리스 폴에 의뢰해 지난 3월 3일부터 6일까지 1282명의 세입자들을 대상으로 실시한 조사에 따르면 향후 2년간 다른 아파트로 옮기거나 집을 사서 나가겠다는 비율은 33%에 불과했다. 특히 35~49세 세입자들의 60%는 렌트비가 오르더라도 옮길 계획이 없다고 답했다. 또한 37%의 응답자들은 언제 이사해야 할지에 대한 계획이 전혀 없다고 답했다. 프레디맥 측은 "너무 높아진 주택가격과 급격히 오르는 렌트비가 세입자들을 패닉 상태로 몰아넣고 있다"며 "주택을 장만하겠다기 보다는 다음 거주지도 아파트로 계획하는 세입자들이 점점 많아지고 있다. 부동산 시장이 활력을 잃어가고 있다"고 전했다. 김현우 기자 kim.hyunwoo@koreadaily.com

2017-05-21

[부동산경제] 재무부 스프레드(Treasury Spread)

경기 침체와 회복을 알려주는 중요 지표 부동산 투자자나 에이전트도 활용해야 최근 부동산 가격이 단기간에 폭등하면서 2008년 같은 경기 후퇴가 2018년에도 오지 않을까 우려의 목소리가 크다. 그렇다면 이런 경기 후퇴 징후를 미리 알 수는 없을 까? 많은 경제학자들이 사용하고 있는 재무성 스프레드에 대하여 알아보자. 일반적으로 채권시장에서는 장기투자 지표로 재무부 10년 만기채권 이자율을 , 단기투자 지표로는 재무부 3개월 만기채권 이자율을 사용한다. 채권시장 투자자들은 장기투자에서 이익을 추구하며, 미래 시장 경제학적 조건에 영향을 주는 통화정책에 주목하기 때문에 이 두 요소는 미래를 반영하게 된다. 즉, 개인 투자자들은 미래 경제 조건을 예측하며, 재무부 10년 채권을 사는 가격과 시점을 평가해 구매하는데, 미래 인플레이션율을 상회하는 투자의 고정 수입을 추구한다. 따라서,채권 수익률의 가격은 미래의 인플레이션율과 실제 이익률 사이에서 미래의 경제적 상황을 고려하는 수많은 투자자들의 경쟁을 통하여 '보이지 않는 손'에 의하여 시장에서 결정된다. 한편,3개월 만기 채권 이자율도 중요한 변수인데,연방중앙은행에서 짧은 기간 돈을 빌리는데 사용되는 이자율이다. 연방정부는 이자율을 낮춤으로써 비즈니스와 소비자들이 쉽게 돈을 빌릴 수 있도록 하여 경제 성장을 자극하거나, 이자율을 올림으로써 인플레이션을 막고 과도한 수요를 조정하여 급속한 경제성장을 억제하고자 한다. 현재 연방은행은 인플레이션을 우려하여 점진적인 이자율 상승 정책을 추진하고 있다. 이 두 가지 주요 요소를 가지고 재무부 스프레드를 계산한다. 공식은 10년 만기 재무부 채권 이자율에서 3년 단기 채권 이자율을 빼면 된다. Treasury Spread=10yr bond rate-3 month bill rate 역사상 2008년 뿐만 아니라 여러 경기 침체기의 약 1년 전에 이 스프레드가 제로(0) 또는 마이너스로 기록되었다. 즉 제로 또는 마이너스의 숫자(10년 재무부 채권의 이자율이 3개월 단기채권의 이자율보다 낮은 경우)는 향후 1년 정도 후에는 경기 후퇴가 나타날 가능성이 짙다. 지난 주 10년 만기 재무부 채권 이자율은 2.60%, 3개월 단기 재무부 채권 이자율은 0.72%이다. 즉 재무부 스프레드는 2.60-0.72=1.98이다. 통계학 모델에 의하면 , 이 의미는 경기 침체가 올 확률이 약 5-6%정도에 불과하다. 현재 뉴욕 연방은행 자료에 의하면 2018년 2월의 경기 침체가 올 확률은 4.17%이다. 스프레드 점수가 -2.40을 기록할 때 경기 침체가 올 확률은 90%에 육박하게 된다. 따라서 2018년부터 경기의 대폭락이 올 거라는 우려는 이 자료에서는 보이지 않는다. 부동산 투자자들이나 에이전트 조차도 항시 이 스프레드에 주목하여 미래를 대비하는 부동산 전략이 필요하다. 이 스프레드가 0이하의 마이너스를 보이는 시점은 은행매물(REO)이나 숏세일 부동산 매매가 향후 1년 안에 증가할 것이라는 예측을 가능하게 한다. ▶문의:(714)745-0095

2017-03-22

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